깡통전세 확인하기(경기도 깡통전세 주의보)

깡통전세는 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하며 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우나 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우에 많이 발생되고 있습니다. 집주소를 넣고 내가 살고 있는 전세 집이 깡통전세가 아닌지 확인하는 방법을 알아보겠습니다.

깡통전세 주의사항

(유형1) "갭투자" 및 "바지 집주인"
시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우
☞ 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우
☞ 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우

(유형2) 건물 ‘ALL’전세 사기
다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우
☞ 금융기관 근저당이 전세 보다 앞서 설정됐다면 전세금 받기 어려움
☞ 공인중개사 과실 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구, 경찰 고소 가능

(유형3) 전월세 이중계약
① 집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약
② 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약
⇛ 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우

(유형4) 동일물건 이중~삼중 계약
하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우
☞ 집주인이나 공인중개사가 이중~삼중 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의가 필요

(유형5) 신탁사 소유 건물 사기
건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우
☞ 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어선 안 되며 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 함.

(유형6) 전세대출 사기
임대인, 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 경우
☞ 계약서와 계약금 납입 영수증, 확정일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세대출을 해준다는 점을 악용하여 허위로 전세자금 대출을 받음.

전세계약 전 할일

1) 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인한다.

국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 또는 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr)에서 확인

2) 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 확인한다.

건축물대장: 정부24(www.gov.kr)에서 확인
등기사항증명서: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확인
납세증명서(국세완납증명): 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 확인
지방세 납세증명서: 위택스(www.wetax.go.kr)에서 확인

3) 집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인한다.

주민등록증 진위확인: ARS ☎1382 또는 정부24(www.gov.kr)에서 확인
운전면허증 진위확인: 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr)에서 확인
인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인: 정부24(www.gov.kr)에서 확인

4) 집주인 대신 “대리인”이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인사항

집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 함

전세 계약 후 할일

1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 해야한다.

“계약일”에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추게 되며, 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음 ※ 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 전입세대 열람 가능(읍·면사무소 또는 주민센터 방문) ※ 전세권 설정을 등기(임대인 합의, 비용발생)하는 경우도 대항력 발생

2) 주택 전월세 신고를 해야 한다.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’21.06.01.부터 주택 전월세 신고 의무화 ※ 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고

3) 임대(전세) 보증금 반환 보증에 가입한다.

HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있음.

HUG주택도시보증공사: ☎1566-9009
SGI서울보증: ☎1670-7000
HF한국주택금융공사 ☎1688-8114

※ 등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무(보증수수료: 임대인75%, 임차인25% 부담)대상이며, 기존 주택은 ’21.08.18.부터 임대차계약 체결하는 경우 의무 가입(자세한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 확인)

※ 임차권등기명령: 임대차계약 만료 된 후, 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인 단독으로 등기가 가능하며 대항력과 우선변제권 유지

4) 주택임대차 분쟁 관련 상담 상담 번호

경기도 무료법률상담실: ☎031-120 (https://www.gg.go.kr/contents/contents.do?ciIdx=791&menuId=2546) 전화상담 또는 방문상담 예약(전화/방문상담 모두 사전 예약 후 상담가능)
한국부동산원 임대차 상담센터: ☎1644-5599 (https://adrhome.reb.or.kr)
대한법률구조공단 상담안내: ☎132 (https://www.klac.or.kr)

※기타사항: 부동산 표시·광고 위반(허위매물 등) 및 집값담합 신고 집값담합 신고

부동산 표시·광고 위반(허위매물 등) 신고: 부동산광고시장감시센터(https://budongsanwatch.kr/) ☎02)6951-1375
집값담합 신고: 부동산거래질서교란행위 신고센터(https://cleanbudongsan.go.kr/) ☎1833-4324